Por: Jácia De São Pedro – Colunista de Imobiliário em Portugal
Escassez de oferta e pressão nos preços
A falta de habitações para venda ou arrendamento continua a ser o maior desafio, com uma procura persistentemente acima da oferta. Isso impulsiona os preços para níveis insustentáveis para muitas famílias.
Em 2024, os preços subiram mais de 9%, e no ano seguinte Portugal liderou a UE com um aumento de 16,3%. supercasa.pt
Entre 2015 e 2023, os preços mais que dobraram (incremento acumulado de 105,8%), enquanto só foram licenciadas 28 mil novas unidades em 2024 claramente insuficiente. The Portugal News
Isso impulsiona os preços para níveis insustentáveis para muitas famílias.
Desfasamento entre salários e preços
Os rendimentos médios em Portugal não acompanham o ritmo dos aumentos imobiliários. Por exemplo, nos últimos anos, os imóveis valorizam em média 55%, mas os salários só cresceram 9%. internationalinvestment.biz
O salário bruto médio em 2024 era cerca de €1 602/mês insuficiente para acompanhar o ritmo dos preços do mercado residencial.
Sobrevalorização, especulação e investimentos externos
Estudo do Banco de Portugal demonstra que os preços estão sobrevalorizados, ou seja, crescem mais do que os fundamentos económicos justificam.
Os programas de “vistos gold” e os incentivos fiscais para estrangeiros (nômades digitais, aposentados) atraem forte capital externo e aquecem ainda mais o mercado, reduzindo a acessibilidade para residentes locais.
A pressão também vem do turismo crescente e dos “airbnb”, que reforçam a turistificação e afastam habitação de longo prazo.
Burocracia, impostos e falta de execução
As licenças e processos burocráticos para construir novas casas são lentos e complexos, atrasando a oferta.
A carga fiscal incluindo IMT, AIMI e IVA na construção aumenta muito o custo final. Há críticas ao facto de muitos planos (como “Mais Habitação”) serem apresentados mas pouco executados. Promessas como 59 mil habitações públicas são vistas como promissoras mas pouco concretizadas.
Desigualdade social e gentrificação
A rápida valorização nas áreas históricas levou ao encerramento de lojas tradicionais, expulsão de moradores, e aumento da turistificação em bairros como Alfama e no Porto.
Fenómenos de exclusão social vêm ganhando força: sem-abrigo, despejos “silenciosos” e habitação precária se tornam mais frequentes em paralelo com projetos de luxo.
Feedback da sociedade
Algumas percepções extraídas de fóruns online:
“Portugal is losing population … and yet they keep building luxury houses … this is becoming a problem.” Nesta frase resume-se a crítica de que se continuam a construir imóveis de luxo voltados para estrangeiros, mesmo com declínio demográfico.
Reddit “The housing market lacks a clear price discovery mechanism … properties are often mis‑priced.” Aqui destaca-se a falta de transparência e clareza nas avaliações imobiliárias. Reddit
“Agencies inflate prices for commission …commissions are becoming pornographic.” Um utilizador critica agentes imobiliários por práticas que contribuem para inflacionar preços e piorar a crise. Reddit
Conclusão
A crítica ao mercado imobiliário em Portugal é multifacetada: combina uma oferta cronicamente baixa com uma demanda intensa especialmente de fundos estrangeiros e turismo enquanto os salários locais ficam para trás.
A burocracia e os impostos agravam a falta de acessibilidade, e a execução pública muitas vezes fica aquém das promessas políticas.
O resultado é um mercado sobreaquecido que penaliza fortemente os residentes, sobretudo os mais vulneráveis.
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